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“三道红线”高压:房企高杠杆停摆 “以价换量”即将来袭
来源: | 作者: | 人气: | 发布时间:2020-09-12
摘要:

  刚刚过去的8月,房地产市场丝毫感受不到暖意。

  房企这个月密集交出上半年的成绩单,营运数据和财务指标普遍隐现下行趋势,行业正式步入“稳增长”时期

  与此同时,房企融资新规的坐实,也是房地产行业的另一桩重头戏。监管层对房企融资设置了“三道红线”,过去房企提占市场份额赖以所用的“高杠杆”利器,在“红线”的高压下即将宣布失效。

  行业突变,冷暖自知。踩红线的房企,有如热锅上的蚂蚁,纷纷出招降杠杆;处于安全范围内的房企,则有如被“开了绿灯”,眼下的投资机会更“多了起来”。

  房企分化,渐次明朗。

  赚钱能力变差 前8月房企盈利指标持续下行

  上半年,疫情影响导致项目竣工普遍延期,拖慢了房企营收增速,同时,伴随着地价上升、调控持续等多重作用,行业成本被推高,盈利空间进一步受到挤压。

  诸多房企的CEO、CFO也回应称,行业利润率下调是普遍现象。华润置地总裁李欣此前就曾表示,行业发展到今天,地价不断提高,房地比一直下降,行业毛利率下降是一个定势。万科财务负责人韩慧华也指出,整个房地产行业毛利率下降是长期趋势,预计到年底还有一个小幅回落。

  据克而瑞对179家典型上市房企利润中位数的研究数据,2020年上半年房企整体毛利率、净利率及归母净利率水平在延续下行的趋势下,降幅进一步扩大

“三道红线”高压:房企高杠杆停摆 “以价换量”即将来袭

  《每日经济新闻》整理了1~8月销售金额榜TOP30房企盈利数据发现,29家上市房企(祥生尚未上市)平均净利率为14.35%,其中,包括招商蛇口(行情001979,诊股)、新城控股(行情601155,诊股)、融信集团等在内的20家房企上半年净利率出现不同程度下滑。

“三道红线”高压:房企高杠杆停摆 “以价换量”即将来袭

制图:陈梦妤

  其中,招商蛇口净利率同比降幅高达27.28%,与2019年末19.31%相比下降了14.2个百分点。

  不过,也有9家房企净利率同比上升,但升幅有限。仅中国金茂、金科集团等房企盈利表现相对突出,中国金茂上半年净利率达到38.3%,同比上升6.54%,与2019年末相比几乎翻倍。

  数据显示,179家样本房企毛利率中位数为31.3%,同比下滑2.4个百分点。值得关注的是,房企净利率中位数为9.7%,同比下滑2.6个百分点,且与历年相比这一数据降至2015、2016年水平,归母净利率中位数也达到历年新低——7.2%。

  需要警惕的是,TOP30房企中有9家净利率低于中位线9.7%,其中不乏中国恒大、招商蛇口等头部房企的身影。

  克而瑞认为,行业盈利指标的持续下行,归因于政策持续调控和高地价项目结转影响。一方面局部地区政策调控持续趋紧,特别是一二线城市限价政策难放松,地价房价比率较高限制了企业的盈利空间;另一方面,上半年房企结转项目多是2016~2017年间获取的高地价项目,也导致企业难以提升盈利水平。

  伴随净利润率下滑,部分房企今年上半年的归母净利润额也出现大幅浮动。招商蛇口今年上半年的净利润额仅9.13亿元,与千亿销售规模不相匹配;而中国海外发展则坐稳“利润王”之位,是唯一一家净利润额超过200亿元的房企。

“三道红线”高压:房企高杠杆停摆 “以价换量”即将来袭

数据来源:克而瑞

  整个行业步入下行区间,房企的思路也出现转变,从过去依靠资源红利发展逐渐转向管理红利阶段。万科董事会主席郁亮就称,房地产行业现在来到管理红利时代,我们要向制造行业学习,要管理战略化和管理精细化。

  中国海外发展董事会主席颜建国此前在业绩会上回复《每日经济新闻》记者提问时也提到,进入房地产下半场,行业竞争,比的是谁能活下去、活得好、活得久。

  融资监管加压 多数房企债务面难言安全

  倘若没有“三道红线”的出炉,许多房企实无降杠杆的契机和动力。

  “三道红线”具体指,第一,剔除预收款后的资产负债率大于70%;第二,净负债率大于100%;第三,现金短债比小于1倍。之后再根据房企的“踩线”情况,分为“红、橙、黄、绿”四档,实施差异化债务规模管理。

  但就如阳光城(行情000671,诊股)执行副总裁吴建斌2020年8月在博鳌房地产论坛所说,“相当一段时间,高财务杠杆是根本降不下来的。”他认为,一是没有这个条件,二是也没有降的理由,三是它能够推动公司的快速发展,从心理上也不需要(降)

  从数据面来看,今年上半年,多数龙头房企的净负债率“不降反升”,部分多次公开喊话降负债的房企,负债水平也不见改善。据克而瑞,今年上半年末,179家上市房企总有息负债较年初增加了6.64%至84165亿元,净负债率较年初提高了4.45个百分点至87.86%,结束了连续三年的下降趋势。

  克而瑞指出,整体来看,上半年房企总有息负债增长的主要原因在于一月份房企由于融资额度较多而加大了融资力度,此后随着疫情的到来给房企资金链带来了压力,因此继续增加短期融资成为部分房企的选择。

  一名TOP5房企总裁告诉《每日经济新闻》记者,这主要是两方面的原因:第一,今年上半年土地市场有一个窗口期,部分房企适时补仓库存;第二,今年上半年融资渠道有所松绑,房企借机发债。

  从《每日经济新闻》统计的数据来看,今年上半年,龙头房企多数仍有意识地降低杠杆水平,不过呈现出“两极分化”态势,一些本身杠杆水平较低的房企负债水平再度下降,例如万科、中海等,而多数高杠杆房企,则维持“满负荷”运行状态,债务水平不降反升。

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